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说起成本测算，恐怕这个名词并不陌生。尽管不陌生，就李哥看来，超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。而当询问为什么没有目标成本的时候，成本管理部门的回答很干脆：没有图纸！
那么，没有图纸就不能出目标成本了吗？显然不是！
以下我们以龙湖X项目为蓝本，在无图纸的情况下，如何快速测算一个项目的目标成本。
说明：表格来自于网络，测算方法由李哥提供！
一、技术经济指标的准备
二、理清成本控制科目与套用公式，计算目标成本
1、土地获得成本（一级科目）
1.1.政府地价。按照合同协议价格直接填写进来；建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡；可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡；
1.2.土地契税。一般为地价2.5%~5.5%进行测算，每个城市标准可能都不一样。本案取3%。按照10346（政府地价）*3%=310万，建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。
2、开发前期工程费（一级科目）
2.1.方案设计费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*25元/㎡（单价）=546万，建筑单方与可售单方计算方法如上，不再赘述；
2.2.初步、施工图设计费，参照方案设计费计算方法；
2.3.景观设计费=83589（景观面积）*40元/㎡（单价）=251万；
2.4.精装修设计费=1000（精装修面积）*200元/㎡（单价）=20万；
2.5.专项设计费（弱电、导示等）=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* 5元/㎡（单价）=109万；
2.6.勘察丈量费=106690（项目占地面积）* 6元/㎡（单价）=64万；
2.7.城市建设配套费+人防易地建设费+规划许可证费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】 * （150+45+2.5） = 4312万；
2.8.招投标综合服务费+工程定额测定费+建设工程质量监督费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*0.8（建安造价） * 0.48% = 84万；
2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690（项目占地面积）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（单价）=49万；
2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金 = 【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（单价）=40万；
2.11.场地平整费=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方 140000 m3 1.49元/m3） 208,600+土石方余土外运 25000 m3 7.60元/m3）190,000＝ 2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万；【房企财税微信：jxhzhaojie】
2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶，总价预估180万；
2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（单价）=165万；
2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2、景观及其他暂估110万元；合计350万元】=350万；
2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）=预估52万；
2.16.临时围墙费=750m * 180元/m（单价） = 14万；
3、主体建安费（一级科目）
3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593（花园洋房建筑面积）*1580元/㎡（单价）=6256万；
注明：
参照紫都城大城小院1362元/㎡，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。以下联排别墅/叠拼产品均有参照但省略不描述参照物名称及计算过程。
3.2.联排别墅建安费=【联排别墅建筑面积】19781 * 2200元/㎡（单价）=4352万；
3.3.叠拼（2F～5F）建安费=【叠拼建筑面积】24592 * 2150元/㎡（单价）=5287万；
3.4.住宅灰空间建安费=8889（灰空间面积）*1630元/㎡（单价）=1449万；
注明：
花园洋房3043㎡，占34.24％；联排1480㎡，占16.66％；叠拼4364.88㎡，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/㎡（含架空板）
3.5.商业建安费=【商业建筑面积】14118 * 1550元/㎡（单价）=2188万；
3.6.车库建安成本=【车库建筑面积】47059 * 1480元/㎡（单价）=6965万；
3.7.超市建安成本=【超市建筑面积】1949 * 1820元/㎡（单价）=355万；
3.8.经济型酒店建安成本=【经济型酒店建筑面积】8885 * 1580元/㎡（单价）=1404万；
3.9.精装修小户型公寓建安成本=【精装修小户型公寓建筑面积】60850 * 2160元/㎡（单价）=13144万；
3.10.小户型公寓架空层建安成本=【小户型公寓架空层建筑面积】2524*1200元/㎡（单价）=303万；
4、基础设施费（一级科目）
4.1.高低压配电设备及安装+室外强电管道及电缆敷设+室外弱电管道埋设+发电机工程费=229737项目总建筑面积 * （72.69+15+8+8）元/㎡（单价）=2382万；
4.2.室外给水系统+室外排水系统=229737项目总建筑面积 * （25+40+3）元/㎡（单价）=1570万；
4.3.室外燃气系统=1360（总户数）*3529元/户（单价）=480万；
4.4.车管系统+周界安保系统+背景音乐系统+设备监控系统+其他弱电工程费=229737项目总建筑面积 * （2+3+5+2+18）元/㎡（单价）=689万；
4.5.道路费=1601（道路面积）* 300元/㎡（单价）=48万。
5、公共环境工程费（一级科目）
景观工程费=83589景观面积*379元/㎡（单价）=3170万。
6、配套设施费（一级科目）
6.1.幼儿园+学校+会所+物管用房+设备用房建安费=（0+0+220+884+392）建筑面积 * （0+0+3150+1500+1500）元/㎡（单价）=261万；
6.2.垃圾站建安成本=18万/单=18万；
6.3.公共汽车停车站成本=5万/单=5万；
6.4.市政道路费=220m * 7500元/㎡（单价）=165万。
7、工程相关费（一级科目）
7.1.工程监理费=218324（总建筑面积-灰空间面积-小户型公寓架空面积）*11=240万；
7.2.预结算编审费+施工图审查费+定额外专项检测+工程审计费+工程技术咨询费+其他工程相关费=229737项目总建筑面积 * （3.5+1+5+1+5+1）元/㎡（单价）=379万。
8、不可预见费（一级科目）
不可预见费=58274（建安成本）*3%=1748万。
9、总开发成本（汇总）
二、最后说明
1、部分单价数字与实际不相符，这里只是为了表达目标成本计算方式，没有表达其它意思；
2、从以上计算过程可以看出，在没有图纸的情况下，一样可以出目标成本，虽然这个目标成本距离最终需要还有一定偏差，但不影响管理和决策。而一旦图纸出来后就可以精确计算了，比如：洋房建安成本图纸出来前后重新计算并修订目标成本的思路为：
3、因此，测算思路的转变是目标成本获取的基础，两者相互促进、共依共存！
来源：地产李哥
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